Cómo comparar una hipoteca fija frente a una variable: sistema francés, TAE y prueba de estrés del Euríbor

1. Cómo funciona el sistema de amortización francés que aplican los bancos

En España y la mayor parte de la zona euro, los préstamos hipotecarios se calculan mediante el sistema de amortización francés de cuotas constantes. Esto significa que, mientras el tipo de interés nominal (TIN) no cambie, todos los meses pagas exactamente el mismo recibo total, pero la composición interna de ese recibo cambia mes a mes:

• Parte de intereses del mes: se calcula multiplicando el capital que todavía debes al banco en ese momento por el tipo de interés mensual (TIN anual / 12).
• Parte de amortización de capital: es la diferencia entre tu cuota mensual total y los intereses de ese mes.

Como durante los primeros años del préstamo el saldo pendiente de devolver es máximo, la mayor parte de cada cuota se destina a pagar intereses y solo una fracción menor reduce la deuda principal. A medida que pasan los años y el capital pendiente disminuye, la proporción se invierte.

2. Ejemplo práctico: cómo responde una hipoteca de 180.000 € a 25 años ante cambios de tipo

Utilizando el Comparador de Hipotecas Fija vs. Variable, podemos observar cómo varía la cuota mensual y el coste total de intereses para un préstamo de 180.000 € a 25 años (300 meses) bajo distintos tipos de interés constantes:

3. Cómo hacer tu propio «Stress Test» (prueba de tensión) antes de elegir

1. Calcula tu umbral de endeudamiento saludable: el Banco de España recomienda que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 30 % – 35 % de los ingresos netos mensuales de los titulares (que puedes estimar en la Calculadora de Sueldo Neto).
2. No compares la hipoteca variable solo con el Euríbor de hoy: en el Comparador de Hipotecas, introduce el diferencial que te ofrece el banco (por ejemplo, 0,60 %) y prueba a poner un Euríbor del 3,5 % y del 4,5 %. Si con ese Euríbor tensionado la cuota mensual desborda tu presupuesto familiar, el tipo fijo (o amortizar plazo/capital anticipadamente) ofrece una cobertura de riesgo importante.
3. Evalúa el coste real de las bonificaciones (TIN vs. TAE): muchas ofertas rebajan el TIN a cambio de contratar seguro de vida, seguro de hogar, alarma o tarjetas con el propio banco. Suma cuánto cuestan esos productos al año frente a contratarlos por libre: a veces una hipoteca sin vinculaciones con un TIN un 0,30 % superior resulta más barata en el recibo anual global.